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买房首付不够技巧(凑首付款的天才方法)

购房者最常遇到问题就是首付款不够,正所谓“一分钱难倒英雄汉”,仅仅因为差几万块就和自己中意房子擦肩而过,这种悔恨大部分购房者可能都体会过。今天,冷眼就分享一下筹集首付款的方法,让大家不再因为资金问题和中意房子擦肩而过。

一、房产抵押贷款(一押、二押):利息最低、风险最小的筹款方式。

房产抵押贷款顾名思义,把房产作为抵押物抵押给银行或者贷款机构,借贷出资金。在所有的筹集方式中,房产抵押贷款是利息最低、风险最小的贷款。但这个门槛也比较高,购房者必须要一套房才能采用。此种筹款方式适合换房购房者、购买二套房的购房者采用。

1、房产抵押途径主要有银行、贷款机构两种。银行贷款利息低、审核严苛;贷款机构利息高、审核宽松。

买房首付不够技巧(凑首付款的天才方法)插图

(1)银行房产抵押:审批时间长、审核严苛、拒贷率高,贷款时间长(30年)、贷款利率低(7%-9%)。

银行房产抵押应作为购房者首选,因为银行的房产抵押利率最低,仅仅略高于购房时候的房贷利率,在7%-9%之间。不过相对而言审核条件非常严苛,审批时间漫长,拒贷可能性比较高。

银行房贷申请条件

◆贷款人年龄为22-60周岁

◆抵押房产必须当地房产。

◆房龄最高在20年内

◆个人信用良好,负债率不超过50%
各家银行的审核标准不一样,个别银行会在这基础上放宽或者收紧。不过就算购房者满足这四条硬性条件,也不一定能通过房贷审批,银行还会对抵押房产的变现能力进行审核,这完全由银行的评估人判断决定,因此银行房贷拒贷可能性比较高。购房者在申请银行房产抵押的时候一定要深入了解银行的借贷条件,避免最终拒贷浪费时间。

(2)贷款机构房产抵押:审批时间快、审核宽松,贷款时间短(5年)、贷款利率高(8%-15%)。

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贷款机构缺点基本上与银行贷款相反,贷款利率非常高,有可能是银行贷款利率的1.5倍-2倍,贷款时间也比较短,最多做到5年,毕竟贷款机构不像银行,生存周期非常短,不敢借贷时间太长的贷款。

不过,贷款机构的审批条件非常宽松,只要你的房产没有太大的缺陷都能接受抵押,万一有缺陷也能贷款,只是会提高贷款利率。审批时间也非常快,顶多一周时间,你就能申请到房贷抵押贷款。

2、房产贷款没有还清也可以抵押(二押),少量银行和贷款机构可以。

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如果购房者的房子有抵押款没有还清,也是可以做抵押贷款的,不过做此类的抵押贷款因为风险较高,抵押的银行和机构较少。

大部分地区的银行对二次抵押房产业务都是持谨慎态度的,不但审核条件严苛甚至不开展此类业务,购房者需要到当地银行具体了解。贷款机构基本上都能接受房产二押,不过房产抵押利率会更高,贷款额度也不像一押时候能贷到抵押房产价值70%,最高仅能贷到抵押房产价值50%。

3、房产抵押贷款会在个人信用记录体现,影响购房时候的房贷申请。

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不过购房者需要注意的是:无论是通过银行还是贷款机构申请的房产抵押贷款,都会上信用记录的,会影响到购房者后期购房者申请的房贷。

最好的办法是尽量还清贷款避免影响后期申请房贷,如果购房者无力还清房贷也没关系,努力做好自己的收入证明,让你的负债率保持在50%以下就可以,简单来说就是房产抵押的月供和购房房贷的月供之和低于收入的50%。让收入证明和收入流水能支撑你的房贷,具体可以委托贷款中介进行办理。

二、二手房估值贷款:熟悉房产交易流程、拥有丰富购买经验的筹款方式。

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如果购房者购买的是二手房,还可以采用估值贷款这种方式。新房的房价是有备案价格的,所以不存在成交价格和贷款价格出现偏差的情况出现。

但是二手房贷款是没有参考标准的,价格评估的条件又非常众多,真实成交价格和评估价格出现10%左右的偏差是正常的现象。购房者可以通过评估公司的评估价格获取银行贷款。

我简单举个例子便于大家理解:一套成交价100万房产,购房者如果首付三成就需要首付款30万。但如果评估公司评估房产价格110万,购房者就可以贷款77万,首付款只需要支付23万了。这种方法必须委托贷款中介或者担保公司去进行操作,因此购房者需要支付一定的费用。

这种方法是完全合理合法的,评估公司评估价格也是完全在合理范围内进行评估,因此购房者的房子如果本身就超出市场平均价格,就无法采用这种操作方式。

三、信用贷款:信用卡贷款、银行信用贷款、贷款机构信用贷款、网上信用贷款。

1、信用卡:刷卡分期付款、取现付款。

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目前政府已经逐步收紧资金向房地产行业的流入,因此信用卡贷款在部分地区已经开始封禁。但在部分地区依然可以使用。

信用卡可以通过刷卡分期付款、取现付款凑集到资金,其中刷卡分期付款方式较好,首先刷卡分期付款拥有30-50天的免息周期,刷卡日到账单日之间资金都是不计算利息的。如果到账单日无力偿还贷款,可以通过分期付款、支付最低还款额两种方式进行还款,不但不影响信用记录,还能降低房贷的借贷利率。取现付款不但没有免息期,利息又是按照每天万分之五进行利滚利进行计算。

2、银行信用贷款

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目前银行大力发展无信用的贷款,但也和信用卡一样禁止流入房地产行业。不过购房者可以借助贷款减轻日常开销,从而能凑出更多资金投入房地产。信用贷款无需抵押物,只需要购房者的有稳定职业、有社保记录、信用记录良好就能申请,贷款额度最高能达到30万,不过贷款利率非常高,并且贷款记录会记录到信用记录上。虽然不影响购房者申请房贷,但会造房贷总申请额度减少,因此最好不要用主贷人的名义去申请。

3、贷款机构信用贷款

各种贷款机构也会推出无抵押的信用贷款,申请非常宽松,而且没有资金去向要求,不过利率非常高达到15%-20%之间。不过优点是不上征信,不会影响后期房贷的申请。

4、网上信用贷款(支付宝借呗、苏宁任性贷、京东金条)

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官方机构(支付宝、苏宁、京东)的信用贷款虽然额度低,但申请速度快,下款快。贷款利率也仅仅略高于银行的信用贷款记录。

总结:最后提醒一下大家,一定要在自己承受能力范围之内去筹集资金,以上三种方法只是短暂解决资金问题,如果超出承受范围,会导致后期还款困难。

1、房产抵押贷款是三种贷款方式中利率最低、风险最小的方式。

2、二手房估值贷款操作流程复杂,适合拥有丰富房地产经验购房者。

3、信用贷款利率较高,对购房者资金承受力要求较高。


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